Nachhaltiges Anlegen von Pensionskassen in Immobilien: Was ist zukunftsfähig?

Pensionskassen sind wichtige Akteure im Schweizerischen Immobilienmarkt. Durch ihre Entscheide bei Kauf sowie Entwicklung und Bewirtschaftung können sie einen direkten Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit leisten. Doch was heisst nachhaltig anlegen und was ist wirklich zukunftsfähig?

Die aktuelle Pensionskassenstudie der CS zeigt auf, dass es mit Nachhaltigkeitszertifizierungen und Gebäudelabels alleine noch nicht getan ist. Die meisten Labels (z.B. SNBS,  REIDA, ESI) sind länderspezifisch ausgerichtet, was eine Vergleichbarkeit über die Grenzen hinweg erschwert.

ESG ist nachhaltig auf dem Radarschirm

Geltende Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG-Kriterien) haben das Potenzial, die langfristige finanzielle Entwicklung von Unternehmen beeinflussen. Der Schweizerische Pensionskassenverband (ASIP) empfiehlt in seinem Leitfaden für die Vermögensanlage, die treuhänderische Pflicht auch im Sinn der Nachhaltigkeit zu interpretieren. Gemäss der CS-Pensionskassenumfrage ist bei 86% der Schweizer Pensionskassen Nachhaltigkeit bereits Bestandteil oder es wird die Einführung geprüft. Hauptmotiv der Berücksichtigung von ESG-Kriterien ist die Überzeugung, einen Beitrag zu einer nachhaltigeren Wirtschaft zu leisten. Sodann folgen Reputationsrisiko, Regulierung und das Ansehen der Institution.

Nachhaltiges Anlegen beginnt im Kopf

Jedoch: Gemäss Gesetz muss eine Vorsorgeeinrichtung eine angemessene Rendite für die Destinatäre erzielen. Dies setzt die Identifikation von Nachhaltigkeitsaspekten voraus, die sich direkt auf Rendite und Risiko der Anlagen auswirken. Pensionskassen erachten Nachhaltigkeit zunehmend als integraler Bestandteil des strategischen Anlageprozesses. Die dazugehörige Haltung und Vorgehensweise sind im Anlagereglement kodifiziert. Das ist bereits bei 45% der befragten Pensionskassen erfolgt. 23% diskutieren die Einführung eines Nachhaltigkeitspassus und 9% haben die Einführung in den nächsten zwei bis drei Jahren beschlossen.

Erfolgskontrolle schwierig – eigene Standards entwickeln?

Obwohl die Verfügbarkeit von ESG-Daten und Ratings in den letzten Jahren zugenommen hat, reichen die Daten und damit die Erkenntnisse zu wenig weit zurück. Das erschwert das Reporting. Dazu kommt das Fehlen einer allgemeinen Nachhaltigkeitsdefinition und eines ESG-Standards. Die zahlreichen ESG-Rating-Agenturen bringen mit ihren unterschiedlichen und gemäss CS-Studie ‚teilweise widersprüchlichen‘ Vorgehensweisen nicht genügend Mehrwert.

Pensionskassen kommen somit nicht darum herum, eine individuelle Nachhaltigkeitspolitik mit einer klaren Zielsetzung zu entwickeln. Trotzdem wünschen sich 40% der befragten Pensionskassen klare Kriterien und messbare Daten zur Erstellung aussagekräftiger Reportings. Begrüsst würden ausserdem einheitliche und grenzüberschreitende Nachhaltigkeitsdefinitionen und Branchenstandards.

Immobilien im Fokus – insbesondere umweltbezogene Nachhaltigkeit

Pensionskassen investieren rund 24% des Anlagevolumens in Immobilien, grösstenteils Direktinvestitionen in der Schweiz. Zwischen 10 bis 20% aller vermieteten Liegenschaften sind im Eigentum von institutionellen Investoren. Pensionskassen sind daher in der Lage, durch ihre Entscheide beim Kauf sowie bei Entwicklung und Bewirtschaftung einen substanziellen Beitrag zur Nachhaltigkeit zu leisten.

Studien zeigen gemäss der CS-Umfrage, dass nachhaltige Immobilien am Markt höhere Vermietung- und Verkaufserlöse erzielen. Als erstrebenswerte Vorteile gelten auch bessere Erreichbarkeit und Nutzung, mehr Komfort, Sicherheit und Gesundheit sowie gerne Verbrauchskosten infolge einer effizienteren Energie- und Ressourcennutzung.

Als weiterer Treiber für nachhaltige Investitionen in Immobilien sind zunehmende regulatorische Anforderungen. Auf globaler Ebene sind dies die Ziele für nachhaltige Entwicklung der UNO. In der Schweiz gilt nach wie vor das Netto-null-Ziel für 2050. Das erfordert Investitionen in Bestandsliegenschaften wie auch im Neubau. Es ist nicht überraschend, dass bei Neubauliegenschaften die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten heute zum Standard gehören und von 93% der befragten Pensionskassen berücksichtigt wird. Generell im Vordergrund stehen Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs von bestehenden Gebäuden (Sanierung Gebäudehülle, Instandsetzung von Heizungen, Einbau Photovoltaikanlagen, Beseitigung giftiger Bauteile). 72% optimieren bestehende Gebäude (u.a. Einbau von Zählern, Verbesserung Heizungssteuerung), was spürbare Einsparmöglichkeiten zur Folge hat.

Weitere Aspekte sind die Bewertung des Immobilienportfolios hinsichtlich Nachhaltigkeitskriterien (72%). 64% der Befragten orientieren sich an anerkannten Zertifizierungen und Gebäudelabels beim Erwerb oder Neubau von Liegenschaften.

Soziale Nachhaltigkeit nicht vergessen

Immerhin sind für 52% der Pensionskassen soziale Aspekte relevant. Dabei geht es zum Beispiel um die angemessene Gestaltung von Mietzinsen bei Neuvermietungen oder nach einer Renovierung sowie das Streben nach sozialer Durchmischung. Rund 40% interessieren sich für Mobilitätskonzepte wie die Anbindung an den öV oder Integration von Carsharing-Lösungen in Siedlungen. Letzteres ist auch aufgrund der Reduktion von Baukosten (geringere Anzahl Parkplätze, flexiblere Gestaltung von Frei- und Grünflächen) attraktiv.

Messbarkeit, Transparenz und Vergleichbarkeit – wie?

Auch im Bereich der Immobilien wünschen sich die verantwortlichen Akteure in Asset- und Portfoliomanagement besser implementierbare Nachhaltigkeitsstrategien. Was nicht messbar sei, könne auch nicht gesteuert werden, was nicht vergleichbar ist, sei nicht optimierbar.

In der Immobilienbranche haben sich indes mittlerweile für einen einheitlichen Leistungsnachweis über die gesamte Wertschöpfungskette einer Immobilie ESG-Benchmarks etabliert. Diese erläutern Anlegern und Portfoliomanagern die Nachhaltigkeitsperformance mittels strukturierter und vergleichbarer Evaluation und ermöglichen ein Vergleichsrating im Sinne eines Benchmarks. International hat sich dabei der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) als grösste und professionellste Benchmarking-Initiative etabliert. Jährlich nehmen mehr als 1500 Immobiliengesellschaften teil.

Der Weg zu mehr Transparenz für Investoren führt in der Berichterstattung zu vermehrt systematisch und quantitativ orientierter Nachhaltigkeitsberichterstattung wie zum Beispiel die Global Reporting Initiative (GRI).

Fazit – es bleibt ein langer Weg zu nachhaltigen Anlagen

In der Schweiz ist die Berücksichtigung technischer Aspekte zur Realisierung von Nachhaltigkeit Standard geworden. Dagegen hat die Studie im Bereich der sozialen Nachhaltigkeit aufgezeigt, dass noch grosses Potenzial besteht. So sind zum Beispiel die demographischen Veränderungen insbesondere bezüglich Langlebigkeit der Gesellschaft und die damit verknüpfte Notwendigkeit der zielgruppenorientierten Gestaltung von Wohn- und Sozialraum noch kaum ein Thema. Doch dies ist bereits heute relevant. Nur so können institutionelle Anleger in 10 oder 20 Jahren erfolgreich Immobilien vermieten, die die Alterung der Bevölkerung konsequent berücksichtigt.

Wir unterstützen Investoren und Bauherrschaften auf diesem Weg. Damit sie ihren Destinatären auch in Zukunft eine angemessene Rendite ermöglichen. Interesse?